Viele Immobilienkäufer aus Rheinstetten und Umgebung haben beim Hauskauf die volle Maklerprovision übernommen – obwohl nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in mehreren Grundsatzurteilen klargestellt: In vielen Fällen war das unzulässig. Käufer können unter bestimmten Voraussetzungen gezahlte Maklerprovisionen vollständig zurückfordern. Dieser Beitrag erklärt, was die Urteile bedeuten, worauf beim Immobilienkauf und Maklerverträgen zu achten ist und welche Rechte Sie haben – auch rückwirkend bei älteren Verträgen.
BGH klärt: Wer zahlt die Maklerprovision wirklich?
Beim Immobilienkauf ist die Maklerprovision häufig ein erheblicher Kostenfaktor. Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland eine gesetzliche Regelung zur fairen Aufteilung dieser Kosten. Dennoch wurden und werden Käufer häufig mit der Gesamtprovision belastet – oft auf Umwegen über den Kaufpreis oder durch kreative Vertragsgestaltung. Der Bundesgerichtshof (BGH) macht nun mit zwei weitreichenden Entscheidungen deutlich: Solche Umgehungsversuche sind unzulässig. Betroffene Käufer können ihr Geld zurückverlangen.
Fall 1: Doppelhaushälfte – Käufer zahlt allein
Im Verfahren mit dem Aktenzeichen I ZR 138/24 hatte ein Ehepaar eine Doppelhaushälfte gekauft. Die Verkäuferin beauftragte allein eine Maklerin, die Provision betrug 25.000 Euro. Um diese auf den Käufer zu übertragen, wurde der Kaufpreis entsprechend gesenkt; im Gegenzug verpflichteten sich die Käufer zur Direktzahlung an die Maklerin. Ergebnis: Der Verkäufer zahlte nichts, allein der Käufer übernahm die gesamte Provision.
Das Landgericht Bonn gab dem Ehepaar Recht, das Oberlandesgericht Köln jedoch sprach nur die Hälfte zu. Der BGH stellte klar: Ein solches Vorgehen verletzt § 656d BGB. Laut Gesetz darf nur dann eine Provisionspflicht des Käufers bestehen, wenn der Verkäufer den gleichen Betrag tatsächlich ebenfalls trägt – und nicht nur formal oder rechnerisch. Da dies nicht geschah, war die Vereinbarung hinfällig. Die Käufer erhielten die vollständige Provision zurück.
Fall 2: Unterschiedliche Provisionen – keine Gleichbehandlung
Im zweiten Fall (Az. I ZR 32/24) ging es um eine Immobilie mit teilweiser Büronutzung. Hier lagen zwei Maklerverträge vor – einer mit den Käufern, einer mit der Verkäuferseite. Das Problem: Die Käufer sollten mehr zahlen als die Verkäuferseite. Auch das verstößt gegen das Gesetz (§ 656c BGB), das bei einer Tätigkeit für beide Vertragsparteien eine gleiche Provision verlangt.
Der BGH bejahte die Anwendbarkeit dieses Grundsatzes auch dann, wenn der Vertrag mit einem Angehörigen – etwa der Ehefrau des Verkäufers – geschlossen wurde. Entscheidend sei, ob der Makler im wirtschaftlichen Auftrag des Verkäufers gehandelt hat. Auch hier war die Folge: kein Provisionsanspruch der Maklerin.
Neue Maßstäbe seit 2020: Wann darf der Käufer zur Kasse gebeten werden?
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten mit den §§ 656a bis 656d BGB neue Regelungen zur Maklerprovision – mit dem Ziel, Verbraucher zu entlasten. Schon damals wurde festgelegt:
– Wird ein Makler nur von einer Partei beauftragt, darf er auch nur von dieser Partei Provision verlangen.
– Eine Zahlungspflicht des Käufers darf nur entstehen, wenn der Auftraggeber selbst mindestens genauso viel zahlt – und das auch tatsächlich.
– Eine scheinbare Beteiligung durch Kaufpreisreduzierung oder theoretische Verpflichtung reicht nicht aus.
Der BGH stellte nun klar: Verstöße gegen diese Regelungen führen zur vollständigen Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung – mit der Folge, dass Käufer das gesamte gezahlte Honorar zurückfordern dürfen.
Auch kreative Vertragsgestaltungen helfen Maklern nicht
In der Praxis wurde in der Vergangenheit oft versucht, die gesetzlichen Regelungen über Sondervereinbarungen, Kaufpreisveränderungen oder Drittverträge auszuhebeln. Dem hat der BGH nun eine klare Absage erteilt: Maßgeblich ist allein, ob Verkäufer und Käufer auch wirtschaftlich zu gleichen Teilen belastet werden. Alles andere verletzt den gesetzlichen Verbraucherschutz.
Ein wichtiges Detail: Es ist kein „Teilrückforderungsrecht“ vorgesehen. Wer mehr als erlaubt gezahlt hat, kann die gesamte Summe zurückverlangen – auch dann, wenn nur ein Teil der Vereinbarung gesetzeswidrig war.
Wann ist eine Immobilie ein Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes?
Die gesetzlichen Vorschriften zum Schutz von Käufern gelten nur bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Doch was, wenn ein Gebäude gemischt genutzt wird – etwa als Wohnhaus mit integriertem Büro?
Der BGH hat entschieden: Ein Haus gilt dann als Einfamilienhaus, wenn es überwiegend der privaten Wohnnutzung dient. Kleinere gewerbliche Einheiten, wie ein Büro oder Praxisräume, ändern daran nichts, sofern die Wohnfunktion überwiegt. Dadurch wird klar: Auch bei gemischt genutzten Objekten greift der Schutz des Gesetzes, solange die wohnliche Nutzung im Fokus steht.
Praktische Folgen für Käufer und Verkäufer im Raum Rheinstetten
Wenn Sie beim Immobilienkauf die komplette Maklerprovision übernommen haben – obwohl nur der Verkäufer den Makler beauftragt hatte – lohnt sich ein Blick in den Kauf- und Maklervertrag. Denn durch die höchstrichterliche Rechtsprechung ist nun eindeutig:
– Besteht keine echte gleichmäßige Zahlungspflicht beider Parteien, ist die Provisionsvereinbarung nichtig.
– Käufer können in vielen Fällen ihre gezahlten Beträge komplett zurückverlangen.
– Ein „nachträglicher“ Ausgleich oder eine hälftige Korrektur ist nicht möglich.
Auch Verkäufer und Makler müssen aufpassen. Wer einseitig zulasten der Käufer agiert, verliert nicht nur den Anspruch auf Provision, sondern muss unter Umständen Rückzahlungen leisten.
Tipp: Maklervertrag widerrufen – auch Jahre später noch möglich
Neben der Rückforderung wegen unzulässiger Kostenaufteilung gibt es noch einen weiteren Weg, Maklerkosten zu vermeiden: den Widerruf des Maklervertrags. Seit Juni 2014 sind Makler verpflichtet, Verbraucher über ihr Widerrufsrecht aufzuklären und die Unterlagen korrekt zu übergeben – meist in Textform (z. B. E-Mail oder Brief).
Erfolgt die Belehrung nicht ordnungsgemäß oder wird sie ganz vergessen, ist der Widerruf auch noch Jahre später möglich. Eine gezahlte Provision muss in diesem Fall vollständig zurückerstattet werden.
Insbesondere Verträge, die ausschließlich über das Internet, E-Mail oder Telefon zustande kamen, gelten rechtlich als Fernabsatzverträge. Auch hier muss über das Widerrufsrecht informiert werden. Selbst bei einem persönlichen Termin ist unter bestimmten Umständen später noch ein Widerruf möglich – etwa, wenn dieser spontan vereinbart wurde.
Relevant ist in solchen Fällen auch das BGH-Urteil vom 21. März 2024 (Az. I ZR 185/22): Dort wurde festgehalten, dass der Makler keinerlei Anspruch auf Zahlung hat, solange er dem Käufer den Vertrag mit dem Verkäufer nicht offenlegt. Das stärkt die Informationsrechte von Käufern und schützt vor unklaren Vertragskonstellationen.
Fazit: Jetzt handeln und Verträge prüfen
Die BGH-Urteile zeigen: Wer beim Immobilienkauf mehr gezahlt hat, als gesetzlich erlaubt ist, kann das Geld in vielen Fällen zurückfordern – selbst Jahre später. Auch ein nachträglicher Widerruf ist möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nicht eingehalten wurden.
Wenn Sie eine Immobilie in Rheinstetten oder Umgebung gekauft haben und dabei die gesamte Maklerprovision übernommen haben, lohnt sich eine Prüfung Ihrer Unterlagen. In vielen Fällen ist eine Rückforderung der Provision rechtlich möglich und durchsetzbar.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Sprechen Sie mit einem spezialisierten Anwalt, um Ihre persönliche Situation beurteilen zu lassen.