Wohnraum vermieten

Den Mietvertrag richtig aufsetzen

Die meisten Probleme, die später teuer werden, entstehen bei Vertragsschluss. Formularverträge aus dem Internet sind oft veraltet — und im Wohnraummietrecht ist eine unwirksame Klausel nicht halb wirksam, sondern ganz weg. Was übrig bleibt, ist das Gesetz. Und das Gesetz ist selten das, was Sie vereinbaren wollten.

Die Klassiker: Schönheitsreparaturen mit starren Fristen — unwirksam. Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung — unwirksam. Kleinreparaturklauseln ohne Höchstgrenze — unwirksam. Jedes Mal zahlen am Ende Sie.

Sinnvoll ist außerdem, früh über die Mietstruktur nachzudenken: Staffelmiete oder Indexmiete nehmen Ihnen den jährlichen Streit über Erhöhungen ab — dafür binden sie Sie in anderen Punkten.

Wann Sie uns brauchen: Vor der ersten Vermietung. Vor der Neuvermietung nach einem Mieterwechsel. Oder wenn Sie einen alten Vertrag haben, den Sie seit Jahren einfach weiterlaufen lassen.

Die Miete erhöhen

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist kein Kraftakt, aber sie ist formstreng. Drei Dinge entscheiden:

Zeit. Die Miete muss bei Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und seit der letzten Erhöhung müssen zwölf Monate vergangen sein. Wer zu früh schreibt, muss neu schreiben.

Höhe. Innerhalb von drei Jahren maximal 20 Prozent. Die abgesenkte Grenze von 15 Prozent gilt nur in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt — Rheinstetten gehört nicht dazu. Über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus geht es in keinem Fall.

Begründung. Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Ohne tragfähige Begründung ist das Schreiben unwirksam — auch wenn die Höhe stimmt.

Der Mieter muss zustimmen. Tut er das nicht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang, bleibt der Weg über die Zustimmungsklage. Dafür gilt wiederum eine eigene Frist.

Wann Sie uns brauchen: Wenn Ihre Miete seit Jahren nicht angepasst wurde und Sie wissen wollen, was drin ist. Wenn der Mieter nicht zustimmt. Oder wenn Sie es einmal gemacht haben und es zurückkam.

Gilt die Mietpreisbremse in Rheinstetten?

Nein. Rheinstetten gehört nicht zur Gebietskulisse, die das Land Baden-Württemberg für Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze festgelegt hat. Für Sie als Vermieter hat das drei konkrete Folgen.

Bei der Neuvermietung sind Sie in der Miethöhe frei. Die Begrenzung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt hier nicht. Frei heißt allerdings nicht grenzenlos: Deutlich überhöhte Mieten lassen sich als Mietpreisüberhöhung angreifen. Diese Schwelle liegt aber sehr viel höher als das, was die Mietpreisbremse setzt.

Bei der Mieterhöhung gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren — nicht die abgesenkte von 15 Prozent, die in den Gemeinden der Gebietskulisse greift.

Nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt die reguläre dreijährige Kündigungssperrfrist, nicht die verlängerte.

Wichtig, wenn Sie nicht nur hier vermieten: Karlsruhe gehört zur Gebietskulisse, dort gelten Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze. Ettlingen gehört wie Rheinstetten nicht dazu.

Stand: September 2026. Die Verordnung läuft Ende 2026 aus, danach entscheidet die Landesregierung neu.

Wann Sie uns brauchen: Vor jeder Neuvermietung, wenn Sie auch außerhalb von Rheinstetten Wohnungen haben. Innerhalb der Gebietskulisse gelten andere Regeln, und die Miete bei Vertragsbeginn lässt sich später nur mit Verlusten korrigieren.

Mietrückstände und Kündigung wegen Zahlungsverzug

Das schmerzhafteste Thema für private Vermieter: Die Miete kommt nicht, die Rate für die Wohnung läuft weiter, und jeder Monat Zögern kostet Sie eine Monatsmiete.

Fristlos kündigen können Sie, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist — oder über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten schuldet.

Wer das vergisst, steht nach acht Monaten wieder am Anfang, mit demselben Mieter.

Für die Räumung selbst gibt es Wege, die Zeit und Geld sparen: die Sicherungsanordnung, mit der das Gericht laufende Zahlungen absichert, und die sogenannte Berliner Räumung, bei der nicht der Gerichtsvollzieher die ganze Wohnung ausräumt.

Wann Sie uns brauchen: Ab dem zweiten ausgefallenen Monat. Nicht ab dem sechsten. Bis dahin ist Geld weg, das selten wiederkommt.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Sie brauchen die Wohnung für sich, Ihr Kind, Ihre Eltern. Rechtlich zulässig — und der am häufigsten gescheiterte Kündigungsgrund, weil die Begründung zu dünn ist.

Ins Kündigungsschreiben gehört konkret: für wen, warum diese Wohnung, welcher Bedarf. „Eigenbedarf“ als Wort reicht nicht. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer — drei, sechs oder neun Monate. Steht eine vergleichbare Wohnung im selben Haus leer, müssen Sie sie anbieten.

Der Mieter kann widersprechen und Härtegründe geltend machen: hohes Alter, Krankheit, kein Ersatzwohnraum. Das ist keine Formalie, sondern führt regelmäßig zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit.

Und eine Warnung, die wir jedem Mandanten sagen: Wer Eigenbedarf vorschiebt und die Wohnung danach neu vermietet, haftet auf Schadensersatz — bis hin zur Mietdifferenz über Jahre. Das lohnt sich nie.

Wann Sie uns brauchen: Vor dem Schreiben, nicht danach. Eine einmal ausgesprochene, unwirksame Kündigung lässt sich nicht reparieren — sie kostet Sie eine ganze Kündigungsfrist.

Betriebskostenabrechnung

Sie haben zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit. Danach können Sie Nachforderungen in aller Regel nicht mehr durchsetzen — Guthaben müssen Sie trotzdem auszahlen.

Formell braucht die Abrechnung vier Dinge: die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, Ihren Anteil daran und die geleisteten Vorauszahlungen. Fehlt eines davon, ist sie unwirksam, egal wie richtig die Zahlen sind.

Und nicht alles ist umlagefähig. Verwaltungskosten und Instandhaltung tragen Sie — auch wenn im Vertrag etwas anderes steht. Der Mieter kann seinerseits innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang Einwendungen erheben; danach ist auch er gebunden.

Wann Sie uns brauchen: Wenn der Mieter die Abrechnung angreift. Oder einmal grundsätzlich, damit Ihre Vorlage stimmt — dann rechnen Sie die nächsten zehn Jahre ohne Diskussion ab.

Modernisieren und umlegen

Nach einer Modernisierung dürfen Sie acht Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Gekappt ist das bei drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren, bei günstigen Wohnungen bei zwei Euro.

Die Ankündigung muss drei Monate vorher kommen und Art, Umfang, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung nennen. Wer ohne ordnungsgemäße Ankündigung baut, kann später Duldung nicht durchsetzen und die Umlage nicht sauber begründen.

Wichtig für die Kalkulation: Erhaltungsaufwand ist nicht umlagefähig. Bei einer Sanierung, die beides enthält, muss sauber getrennt werden — genau dort greifen Mieter an.

Wann Sie uns brauchen: Vor der Baumaßnahme, wenn Sie die Umlage einplanen. Und bei Heizungs- oder Fenstertausch, wo Erhaltung und Modernisierung dicht beieinanderliegen.

Mängel und Mietminderung

Ein gemeldeter Mangel ist erst einmal nur eine Behauptung. Bevor Sie eine Minderung akzeptieren, gehört geklärt: Liegt der Mangel wirklich vor, mindert er die Gebrauchstauglichkeit erheblich, und ist er Ihnen ordnungsgemäß angezeigt worden?

Häufig geht es um Schimmel. Dann ist die entscheidende Frage, ob es an der Bausubstanz liegt oder am Lüften — und die klärt am Ende ein Sachverständiger, nicht ein Schriftwechsel.

Ebenso häufig: Der Mieter mindert eigenmächtig und über Monate. Wenn er zu viel mindert, entsteht ein Rückstand, der eine Kündigung tragen kann. Das ist eine scharfe Waffe und muss sauber vorbereitet werden.

Wann Sie uns brauchen: Wenn gemindert wird und Sie den Mangel anders sehen. Wenn ein Mangel gemeldet ist und Sie wissen wollen, was Sie tun müssen — und was nicht.

Auszug, Kaution, Schäden

Am Ende des Mietverhältnisses läuft eine Frist, die viele Vermieter verpassen. Wer den Schaden erst beim Renovieren im Herbst bemerkt und im Frühjahr klagt, kommt zu spät.

Deshalb: Übergabeprotokoll mit Fotos, am selben Tag. Und die Entscheidung über die Kaution zügig treffen. Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, der Mieter darf sie in drei Raten zahlen, und Sie müssen sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen.

Wann Sie uns brauchen: Sofort nach der Rückgabe, wenn die Wohnung beschädigt ist. Hier zählen Wochen.